Indemnité d'éviction en bail commercial : Qui doit payer en cas de vente de l'immeuble ?

Lorsqu'un propriétaire décide de vendre un immeuble dans lequel se trouve un locataire (notamment une boutique ou un local professionnel), cela soulève souvent des inquiétudes légitimes. Le locataire va-t-il être chassé ? A-t-il droit à une indemnité ? Et surtout, qui du vendeur ou du nouvel acquéreur doit sortir le chéquier ? Voici les règles juridiques qui encadrent cette situation.

En principe, la vente d'un immeuble ne met pas automatiquement fin au contrat de location qui s'y exerce. La loi protège la stabilité de l'activité du locataire : si le propriétaire vend le local, le nouvel acheteur est tenu de respecter le contrat de bail en cours. 

Toutefois, pour bénéficier de cette protection absolue, le contrat de bail doit être "solide", c'est-à-dire qu'il doit avoir été rédigé par un acte authentique (devant notaire) ou avoir une "date certaine" (par exemple, un bail enregistré formellement auprès de l'administration fiscale). 

La seule exception permettant au nouvel acquéreur de casser le bail est si le contrat initial prévoyait expressément une clause autorisant le propriétaire à expulser le locataire en cas de vente.

Pour illustrer ce principe, imaginons que Monsieur Koffi loue une boutique pour son salon de coiffure. Son contrat de bail a été dûment enregistré aux impôts, lui donnant une date certaine. Le propriétaire vend le bâtiment à Madame Bamba. Madame Bamba ne peut pas expulser Monsieur Koffi ; elle devient simplement sa nouvelle bailleresse et doit s'accommoder de sa présence.

Le droit à une indemnité (ou dommages et intérêts) n'est pas systématique. Il s'applique uniquement si le contrat de bail prévoyait dès le départ que le propriétaire (ou le nouvel acheteur) se réservait le droit d'expulser le locataire en cas de vente, et qu'aucune somme n'avait été fixée à l'avance pour ce dédommagement. 

Dans le cas d'une boutique ou d'un appartement, la loi fixe cette indemnité de façon compensatoire : elle est égale au prix du loyer calculé pendant le temps correspondant au préavis (le temps accordé entre le congé et la sortie effective selon les usages locaux). 

En revanche, la règle est impitoyable pour les locations informelles : si le bail n'est pas un acte authentique ou n'a pas de date certaine, le locataire n'a droit à aucune indemnité en cas d'expulsion par le nouvel acquéreur.

Dans ce cas de figure, si le contrat enregistré de Monsieur Koffi stipulait qu'il devait partir en cas de vente, il devra recevoir une indemnité financière équivalente aux loyers de la période de préavis. Mais si Monsieur Koffi occupait la boutique avec un simple accord verbal ou un bout de papier non enregistré, Madame Bamba (la nouvelle propriétaire) peut lui demander de partir sans lui verser le moindre franc.

La loi établit une hiérarchie claire concernant la personne qui doit payer l'indemnité d'éviction. En premier lieu, c'est l'ancien propriétaire (le vendeur, c'est-à-dire le bailleur initial) qui est tenu d'indemniser son locataire évincé. 

Cependant, pour éviter que le locataire ne soit lésé si l'ancien propriétaire disparaît ou devient insolvable, la loi prévoit que le nouvel acquéreur est responsable à défaut du vendeur. En pratique, cette répartition se règle souvent au moment de la vente chez le notaire, l'acquéreur retenant parfois le montant de l'indemnité sur le prix d'achat du bâtiment pour désintéresser lui-même le locataire.

En pratique, supposons que l'ancien propriétaire vende l'immeuble et s'envole à l'étranger sans payer l'indemnité de 500 000 FCFA due à Monsieur Koffi. Madame Bamba, la nouvelle propriétaire qui souhaite impérativement récupérer le local pour ses propres affaires, sera obligée de payer elle-même ces 500 000 FCFA à Monsieur Koffi. Libre à elle, par la suite, de poursuivre l'ancien propriétaire pour se faire rembourser.

Même si le nouvel acquéreur est en droit d'utiliser la clause d'expulsion prévue dans le bail, il ne peut pas jeter le locataire dehors brutalement. Il a l'obligation stricte d'avertir le locataire en respectant le délai de préavis (congé) dicté par les usages de la localité. 

De plus, la loi accorde au locataire un puissant moyen de pression assimilable à un droit de rétention : le locataire ne peut être forcé de libérer les lieux tant qu'il n'a pas effectivement reçu la totalité de son indemnité.

Dès lors, pour bien comprendre cette règle, imaginons que Madame Bamba respecte les formalités et donne un préavis de 3 mois à Monsieur Koffi. Toutefois, à la fin des 3 mois, ni l'ancien propriétaire ni Madame Bamba n'ont versé l'indemnité financière. Monsieur Koffi est parfaitement dans son droit s'il refuse de rendre les clés et continue son activité dans la boutique jusqu'à ce que les fonds lui soient concrètement remis.

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