IVOIRE JURISTE
Acheter un terrain avec de faux papiers à Abidjan porte un nom en droit : le Stellionat. C'est un délit pénal lourdement sanctionné ! Ne confiez jamais vos millions sans vérifier l'ACD et sans passer par un notaire. Apprenez à sécuriser votre achat immobilier étape par étape dans notre article.
Guide Juridique : Comment sécuriser votre achat immobilier en Côte d'Ivoire de A à Z.
1- La promesse de vente et la vérification des titres de propriété
L'étape initiale de l'achat est souvent la promesse de vente. Dès cet instant, un engagement juridique fort se crée entre le vendeur et vous. La loi stipule que la promesse de vente vaut vente dès lors qu'il y a un accord mutuel sur la chose (le bien) et sur le prix.
Si des arrhes (un acompte) ont été versées, celui qui les a données peut se rétracter en les perdant, et celui qui les a reçues peut se rétracter en restituant le double. Par ailleurs, la vente de la chose d'autrui est strictement nulle ; il est donc impératif de vérifier les titres de propriété. Le bien doit posséder un Arrêté de Concession Définitive (ACD) ou un titre de propriété définitif publié au Livre foncier.
Pour illustrer ce principe par un exemple concret, imaginez que vous signiez un document pour acheter une villa à Monsieur X et que vous lui versiez un acompte de 5 millions de FCFA. Si vous changez d'avis, vous perdez ces 5 millions. En revanche, si c'est Monsieur X qui annule la vente, il doit vous verser 10 millions.
C'est pourquoi, avant même de signer, vous devez exiger de voir l'ACD de Monsieur X et vérifier son authenticité au Livre foncier. Si vous découvrez qu'il essaie de vous vendre la maison de son frère sans son accord, la vente est totalement nulle et vous pouvez exiger d'être remboursé avec des dommages et intérêts. Ces dispositions protectrices sont formellement inscrites dans la législation.
Voir Art 1589, 1590 et 1599 du Code civil ; Art 222 du Code de l'urbanisme et du domaine foncier urbain.
2. Le rôle incontournable du notaire dans la sécurisation de la transaction
En matière immobilière, vous ne pouvez pas vous contenter d'un simple contrat rédigé sur un bout de papier entre particuliers ou par un agent immobilier. Les professionnels de l'immobilier (agences, courtiers) n'ont pas le droit de rédiger les actes transmettant un droit réel immobilier ; ces actes doivent obligatoirement être passés devant un notaire.
De plus, si vous achetez un bien sur plan (Vente en l'État Futur d'Achèvement - VEFA), le contrat doit impérativement, à peine de nullité, être passé par acte notarié. Le notaire est l'officier public chargé de s'assurer que le bien n'est pas hypothéqué, que le vendeur est le véritable propriétaire et que toutes les conditions légales sont réunies.
Dans la pratique, cela signifie que si vous trouvez un superbe terrain grâce à une agence immobilière et que l'agent vous demande de signer l'acte de vente définitif dans son bureau pour « aller plus vite », vous devez refuser car c'est illégal et dangereux.
L'agence sert uniquement d'intermédiaire. Pour que vous deveniez officiellement propriétaire et que vos droits soient inattaquables, l'agent doit vous diriger vers un notaire qui va rédiger l'acte authentique et procéder aux formalités de transfert de propriété. L'intervention du notaire est ainsi une exigence légale stricte.
Voir Art 460 et 119 du Code de la construction et de l'habitat.
3. Les recours en cas de découverte de vices cachés après la remise des clés
Même après avoir reçu les clés, il arrive parfois que vous découvriez de graves défauts suite à votre emménagement. Dans ce cas, sachez que le vendeur est tenu de garantir l'acquéreur contre les défauts cachés (vices cachés) de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s'il les avait connus.
Face à une telle situation, vous avez le choix : soit rendre le bien et vous faire restituer le prix (action rédhibitoire), soit garder le bien et vous faire rembourser une partie du prix estimée par des experts (action estimatoire).
De plus, pour les constructions, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant 10 ans des vices qui compromettent la solidité du bâtiment, ce que l'on appelle la garantie décennale.
En guise d'exemple concret, supposons que vous achetiez une maison fraîchement repeinte. Trois mois plus tard, à la première grande saison des pluies, vous vous rendez compte que la toiture est complètement pourrie et que l'eau s'infiltre partout, détruisant vos meubles.
Ce défaut était caché au moment de l'achat. Vous pouvez alors saisir la justice pour forcer le vendeur à vous rembourser une partie du prix d'achat, somme qui vous servira à refaire la toiture à neuf. S'il s'agit d'un vice grave menaçant l'effondrement d'une maison neuve, l'entrepreneur qui l'a construite engage directement sa responsabilité sur 10 ans. Ces voies de recours sont pleinement garanties par les textes.
Voir Art 1641, 1644 et 1792 du Code civil.
4. Les litiges sur le terrain : Fraude (Stellionat) et problèmes de surface
Le domaine foncier est malheureusement parfois sujet à des escroqueries ou des malentendus techniques. L'une des fraudes les plus graves est le « stellionat », qui consiste notamment à faire immatriculer un immeuble à son nom en sachant qu'on n'en est pas propriétaire, ou à céder sciemment un titre de propriété qui ne nous appartient pas.
C'est un délit pénal lourdement sanctionné. Par ailleurs, si vous achetez un terrain et que vous vous rendez compte que la surface réelle (la contenance) est inférieure à celle indiquée dans le contrat, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix, à condition que la différence de mesure soit d'au moins un vingtième (1/20) en moins.
Pour bien distinguer ces deux cas de figure, prenons d'abord l'exemple du stellionat : un individu vous vend un terrain avec de faux papiers, et deux mois plus tard, le véritable propriétaire se manifeste.
L'escroc a commis un délit pénal et risque entre un et cinq ans de prison ferme ainsi qu'une lourde amende, en plus de devoir vous rembourser. À l'inverse, dans le cadre d'un litige sur la surface, si vous achetez un terrain censé faire 1000 mètres carrés et qu'en faisant venir votre propre géomètre pour construire votre clôture, il s'avère que le terrain ne fait que 900 mètres carrés, vos droits sont également protégés.
Puisque la différence (100 m²) représente plus d'un vingtième (50 m²) de la surface totale annoncée, vous êtes en droit d'exiger du vendeur qu'il vous rembourse la valeur des 100 mètres carrés manquants. Ces situations délicates trouvent leur résolution dans les textes légaux.
Voir Art 278 et 279 du Code de l'urbanisme et du domaine foncier urbain ; Art 1617 et 1619 du Code civil
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