Recouvrement de créances : Récupérer ses loyers après l'expulsion

Vous avez enfin réussi à expulser votre locataire mauvais payeur... mais avez-vous récupéré votre argent ? Découvrez pourquoi l'expulsion ne suffit pas et comment récupérer vos loyers.

Pour bien saisir cette nuance, il faut savoir qu'en droit, récupérer son bien et récupérer son argent sont deux procédures distinctes, même si elles sont souvent initiées en même temps. D'une part, l'ordonnance d'expulsion est une décision du juge qui vous autorise à forcer le locataire à libérer les lieux. Cette mesure met fin à l'occupation illégale du bien. 

D'autre part, l'obligation de paiement, que l'on appelle aussi condamnation pécuniaire, est la décision qui reconnaît officiellement la dette du locataire et le contraint juridiquement à vous rembourser. Il est donc crucial de comprendre que le seul fait d'expulser un locataire n'efface en rien sa dette. 

Même après une expulsion forcée, le locataire reste totalement redevable des loyers échus pour toute la période où il a occupé le logement.

À titre d'illustration, imaginons que vous obteniez du juge des référés une ordonnance d'expulsion contre M. Koffi, qui vous doit 1 000 000 FCFA de loyers. M. Koffi fait ses valises et part. Si votre décision de justice ordonne uniquement l'expulsion sans condamner explicitement M. Koffi à payer le million de francs CFA, vous ne pourrez pas utiliser cette seule ordonnance pour saisir son compte bancaire. 

Par conséquent, vous devez vous assurer que la décision de justice, qui constitue votre titre exécutoire, inclut bien la condamnation au paiement des arriérés.

Concrètement, une fois que vous avez un titre exécutoire, c'est-à-dire un jugement condamnant le locataire à payer, encore faut-il savoir où se trouve l'argent. Si le locataire est parti sans laisser d'adresse, c'est à ce moment précis qu'intervient le Commissaire de justice, anciennement appelé huissier. 

Ce professionnel du droit possède les compétences nécessaires pour mener une enquête de solvabilité. Il pourra ainsi retrouver la nouvelle adresse du débiteur, identifier son employeur actuel ou repérer ses comptes bancaires. 

En outre, si le locataire a abandonné le logement précipitamment en y laissant des affaires, le propriétaire peut faire constater cet abandon par le Commissaire de justice. Grâce à ce constat, il est alors possible d'obtenir l'autorisation du juge pour inventorier ces biens et les vendre aux enchères publiques, afin de se rembourser sur le produit de la vente.

Pour mettre cela en perspective, prenons le cas où M. Koffi a quitté votre appartement au milieu de la nuit sans payer. Avant de lancer des procédures de saisie à l'aveugle, ce qui vous coûterait des frais inutiles, votre Commissaire de justice mène l'enquête. 

Il découvre ainsi que M. Koffi travaille désormais pour l'entreprise "Alpha" et possède un compte à la banque "Beta". De plus, s'il a laissé son réfrigérateur et sa télévision dans votre appartement, le Commissaire de justice fera un inventaire pour que ces biens soient vendus aux enchères, permettant ainsi de rembourser une partie de la dette.

Dans la pratique, dès que la solvabilité de votre ancien locataire est clairement établie, vous pouvez passer à l'exécution forcée. 

À cet effet, la loi ivoirienne prévoit la procédure de saisie-arrêt, un terme juridique qui englobe ce qu'on appelle couramment la saisie-attribution pour les comptes bancaires et la saisie des rémunérations pour les salaires. Si vous possédez une décision de justice définitive valant titre exécutoire authentique ou privé, vous êtes dispensé de demander une autorisation préalable au juge pour bloquer les fonds de votre débiteur. 

En effet, toute créance certaine, liquide et exigible vous permet de saisir l'argent entre les mains d'un tiers, comme sa banque ou son employeur. L'effet immédiat de cette saisie est de geler les fonds et d'empêcher formellement le locataire indélicat d'en disposer.

En situation réelle, fort de votre jugement, votre Commissaire de justice se rend à la banque "Beta" de M. Koffi et y signifie un acte de saisie-arrêt. Dès cet instant, la banque (le tiers saisi) est légalement obligée de bloquer la somme de 1 000 000 FCFA sur le compte de M. Koffi, sous réserve que le solde le permette, et de vous la transférer. 

Alternativement, si l'argent n'est pas disponible sur le compte bancaire, le Commissaire de justice peut signifier la saisie à l'entreprise "Alpha", l'employeur de M. Koffi. L'employeur devra alors retenir une fraction saisissable du salaire de M. Koffi chaque mois et vous la verser régulièrement jusqu'à l'effacement total de la dette.