IVOIRE JURISTE
Le passage d'une facturation globale à une consommation individuelle est souvent une source de tensions vives entre bailleurs et locataires.
En Côte d'Ivoire, le cadre législatif, notamment le Code de la Construction et de l'Habitat de 2019, apporte des clarifications essentielles pour protéger le locataire souhaitant obtenir son autonomie en eau et en électricité. Voici un éclairage sur vos droits et les protections légales contre les abus du propriétaire.
Par exemple, si un propriétaire loue plusieurs studios dans une même cour avec un seul compteur global et demande une somme forfaitaire de 15 000 FCFA par mois pour l'électricité, cela peut constituer un abus si la consommation réelle du locataire est inférieure. En exigeant un compteur individuel, le locataire s'assure de ne payer que ce qu'il consomme réellement, conformément à la loi qui limite sa contribution aux frais engagés pour son propre usage.
[Voir Art. 417 de la loi n°2019-576 instituant Code de la Construction et de l'Habitat].
Concrètement, si la configuration actuelle du bâtiment empêche la pose de compteurs individuels par la CIE ou la SODECI à cause d'une tuyauterie ou d'un câblage vétuste, c'est au bailleur de prendre en charge les travaux de mise en conformité des installations encastrées. Si ce dernier refuse de réaliser ces travaux indispensables après une mise en demeure, le locataire peut saisir la juridiction compétente pour obtenir l'autorisation d'exécuter les réparations aux frais du bailleur, le tribunal fixant alors les modalités de remboursement
[Voir Art. 428 de la loi n°2019-576 instituant Code de la Construction et de l'Habitat]
Installation de compteurs individuels (eau/électricité) : le droit du locataire face au refus du bailleur
1. Le droit à la facturation réelle et l'autonomie de consommation
D'abord, il est impératif de souligner que le locataire n'est légalement tenu de payer que ses propres charges de consommation. Selon la loi, le bailleur ne peut pas mettre à la charge du locataire des montants qu'il a lui-même déboursés pour l'aménagement initial du local en vue de sa location. De ce fait, seules les dépenses exposées pour la consommation réelle d'énergie et d'eau peuvent être réclamées au locataire.Par exemple, si un propriétaire loue plusieurs studios dans une même cour avec un seul compteur global et demande une somme forfaitaire de 15 000 FCFA par mois pour l'électricité, cela peut constituer un abus si la consommation réelle du locataire est inférieure. En exigeant un compteur individuel, le locataire s'assure de ne payer que ce qu'il consomme réellement, conformément à la loi qui limite sa contribution aux frais engagés pour son propre usage.
[Voir Art. 417 de la loi n°2019-576 instituant Code de la Construction et de l'Habitat].
2. Les obligations du bailleur concernant les installations techniques
Ensuite, le propriétaire a l'obligation de livrer et d'entretenir un logement décent qui ne comporte aucun risque pour la sécurité ou la santé de ses occupants. Cette obligation de maintenance inclut les "installations encastrées" et les grosses réparations nécessaires pour que le logement serve à l'usage prévu. Par ailleurs, le raccordement aux réseaux électriques doit se faire selon les règlements en vigueur et les cahiers des charges des concessionnaires.Concrètement, si la configuration actuelle du bâtiment empêche la pose de compteurs individuels par la CIE ou la SODECI à cause d'une tuyauterie ou d'un câblage vétuste, c'est au bailleur de prendre en charge les travaux de mise en conformité des installations encastrées. Si ce dernier refuse de réaliser ces travaux indispensables après une mise en demeure, le locataire peut saisir la juridiction compétente pour obtenir l'autorisation d'exécuter les réparations aux frais du bailleur, le tribunal fixant alors les modalités de remboursement
[Voir Art. 428 de la loi n°2019-576 instituant Code de la Construction et de l'Habitat]
[Voir Art. 250 et 274 de la loi n°2019-576 instituant Code de la Construction et de l'Habitat]
[Voir Art. 431 de la loi n°2019-576 instituant Code de la Construction et de l'Habitat]
À titre d'illustration, demander l'installation d'un compteur individuel pour se conformer à la facturation réelle n'est absolument pas une faute, mais l'exercice d'un droit. Si le bailleur tente d'expulser le locataire pour ce motif, ce dernier peut contester la résiliation devant la juridiction compétente dans un délai de trente jours calendaires suivant la réception de la lettre de résiliation. En cas d'urgence ou de menace imminente de coupure par le bailleur, le président du tribunal peut être saisi en tant que juge des référés pour ordonner les mesures provisoires nécessaires à la protection des droits du locataire
[Voir Art. 439 de la loi n°2019-576 instituant Code de la Construction et de l'Habitat]
3. La protection contre les menaces d'expulsion abusives
Enfin, il arrive fréquemment que des bailleurs menacent de rompre le contrat lorsque le locataire exige la régularisation de ses compteurs. Toutefois, la loi protège fermement le locataire de bonne foi : le contrat de bail à usage d'habitation qui arrive à échéance est renouvelé par tacite reconduction. Le bailleur ne peut s'opposer à ce renouvellement que pour des motifs graves et légitimes, tels que le non-respect des obligations contractuelles par le locataire.À titre d'illustration, demander l'installation d'un compteur individuel pour se conformer à la facturation réelle n'est absolument pas une faute, mais l'exercice d'un droit. Si le bailleur tente d'expulser le locataire pour ce motif, ce dernier peut contester la résiliation devant la juridiction compétente dans un délai de trente jours calendaires suivant la réception de la lettre de résiliation. En cas d'urgence ou de menace imminente de coupure par le bailleur, le président du tribunal peut être saisi en tant que juge des référés pour ordonner les mesures provisoires nécessaires à la protection des droits du locataire
[Voir Art. 439 de la loi n°2019-576 instituant Code de la Construction et de l'Habitat]
[Voir Art. 444 de la loi n°2019-576 instituant Code de la Construction et de l'Habitat]
[Voir Art. 221 de la loi n° 72-833 portant Code de Procédure Civile]
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