Le sort du locataire commerçant en cas de vente de l'immeuble : à qui réclamer l'indemnité d'éviction ?

La vente d'un immeuble n'entraîne pas automatiquement la fin des activités commerciales qui s'y déroulent. En droit ivoirien, le contrat de bail commercial survit au changement de propriétaire, mais la situation peut se complexifier si le renouvellement du bail est refusé suite à la vente. Il est alors essentiel de comprendre les mécanismes de transmission des responsabilités pour savoir qui, de l'ancien ou du nouveau propriétaire, doit verser l'indemnité d'éviction.

Le sort du locataire commerçant en cas de vente de l'immeuble : à qui réclamer l'indemnité d'éviction ?

1. Le principe de la transmission du bail à l'acquéreur

Tout d'abord, il convient de souligner que le transfert de propriété d'un immeuble loué ne résilie pas de plein droit le contrat de bail en cours. L'acquéreur de l'immeuble est légalement substitué au vendeur dans tous ses droits et obligations vis-à-vis du locataire. Ce principe assure la continuité de l'activité du commerçant, car le nouveau propriétaire ne peut pas l'expulser s'il dispose d'un bail authentique ou ayant une date certaine. Bien que le Code de la Construction et de l'Habitat précise que ses dispositions spécifiques sur le bail à usage d'habitation ne s'appliquent pas aux locaux commerciaux, le droit civil commun confirme cette protection du locataire face au nouvel acquéreur.

Exemple concret : Monsieur Kouassi exploite une boulangerie dans un immeuble appartenant à Monsieur Diallo. Si Monsieur Diallo vend l'immeuble à une société immobilière, cette dernière devient le nouveau bailleur de Monsieur Kouassi. Elle ne peut pas rompre le bail simplement parce qu'elle est la nouvelle propriétaire ; elle doit respecter le contrat existant jusqu'à son terme.

[Voir Art 1743 du Code Civil II.]

2. La détermination du débiteur de l'indemnité selon le moment de la rupture

Ensuite, la responsabilité du paiement de l'indemnité d'éviction dépend précisément du moment où le refus de renouvellement est signifié au locataire. Dans l'hypothèse où le contrat de bail prévoyait une clause permettant l'expulsion en cas de vente, le bailleur initial (le vendeur) demeure tenu d'indemniser le locataire pour le préjudice causé par cette rupture. En revanche, si la vente a été finalisée et que le locataire est resté en place, c'est le nouveau propriétaire qui assume la qualité de bailleur. S'il décide par la suite de ne pas renouveler le bail, c'est à lui qu'incombe la charge de payer l'indemnité d'éviction au commerçant, calculée notamment en fonction du temps nécessaire au relogement et de la nature du commerce.

Exemple concret : Si le vendeur Monsieur Diallo notifie à Monsieur Kouassi qu'il ne renouvellera pas son bail deux mois avant la vente, c'est Monsieur Diallo qui doit payer l'indemnité. Cependant, si l'acheteur prend possession de l'immeuble et refuse le renouvellement l'année suivante pour transformer la boulangerie en bureaux, c'est l'acheteur qui devra verser l'indemnité d'éviction à Monsieur Kouassi.

[Voir Art 1744, 1746 et 1747 du Code Civil II.]

3. La compétence juridictionnelle en cas de litige

Enfin, lorsque le commerçant doit engager une action en justice pour réclamer son indemnité d'éviction, il est impératif d'identifier correctement le tribunal territorialement compétent. En droit judiciaire privé ivoirien, les litiges portant sur les droits réels immobiliers ou les baux dérogent à la règle classique du domicile du défendeur. La loi stipule en effet que le tribunal compétent est obligatoirement celui du lieu de la situation de l'immeuble litigieux.

Concrètement, si la boulangerie est située à Yamoussoukro, Monsieur Kouassi doit obligatoirement saisir le tribunal de Yamoussoukro pour réclamer son indemnité d'éviction. Cette règle s'applique même si le nouveau propriétaire de l'immeuble réside à Abidjan ou à l'étranger, car c'est la localisation géographique du local commercial qui détermine la juridiction capable de trancher le différend.